Algehele verbouwing & totaalrenovatie

Wat gaat er mis als u zelf de vakmensen aanstuurt?

Het klinkt goedkoper: zelf een timmerman, een loodgieter, een elektricien en een stukadoor regelen en de marge van een aannemer uitsparen. Op papier klopt dat. In de praktijk wordt u projectleider van een project waarvan u de volgorde niet kent, en dat is waar het geld weglekt.

Het patroon is altijd hetzelfde. De stukadoor kan alleen volgende week en de elektricien pas over drie weken, dus er wordt gestuukt voordat de leidingen erin zitten. Dan moet er gehakt worden in verse stuclaag en betaalt u twee keer voor hetzelfde vlak. Of de vloerenlegger staat er terwijl de dekvloer nog restvocht heeft, met een bollende vloer tot gevolg. Vraag dan wie er aansprakelijk is: de vloerenlegger wijst naar de dekvloer, de dekvloerlegger naar de planning, en de planning was van u.

Als hoofdaannemer nemen wij die volgorde en die verantwoordelijkheid over. Wat dat concreet betekent:

Tekenwerk waar iedereen mee werkt

Eén set tekeningen waarop de indeling, de constructie, de leidingen en de aansluitpunten staan. Werken vakmensen van verschillende tekeningen, dan zit het stopcontact achter de kast en de radiator voor het raam.

Vergunning en toets aan het omgevingsplan

Wij checken uw adres in het Omgevingsloket voordat we tekenen, niet erna. Is er een vergunning nodig, dan verzorgen wij de aanvraag inclusief de constructieve onderbouwing.

Eén planning met de volgorde erin

De volgorde is waar het meestal misgaat: stucwerk voordat de elektricien geweest is, of een vloer voordat de leidingen dicht zijn. Wij bewaken die volgorde en zetten hem op papier zodat u kunt meelezen.

Inkoop tegen vaste prijzen

Materiaal en installaties kopen wij op onze eigen rekening in. Prijsstijgingen bij de leverancier tijdens de bouw zijn ons probleem, niet uw meerwerkregel.

Eén partij die aanspreekbaar is

Gaat er iets mis, dan is er geen discussie over wie het moet herstellen. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar bij losse vakmensen wijst iedereen naar de vorige.

Hoe ver gaat u: opknappen of tot op het casco?

Dit is de vraag die de prijs verdubbelt of halveert, en het antwoord hangt vooral af van de leeftijd van de installaties. Zijn de leidingen en de elektra van na 1995, dan kunt u vaak volstaan met opknappen: nieuwe keuken, nieuwe badkamer, schilderwerk en hier en daar een muur. Dateert de installatie uit de jaren zestig, dan is opknappen een schijnbesparing, want binnen vijf jaar breekt u alsnog het nieuwe stucwerk open om er kabels doorheen te trekken.

Wij zeggen dat bij de opname. Soms is het advies om minder te doen dan u van plan was, en soms om juist door te pakken omdat half werk u duurder uitkomt. De vier richtingen die meestal op tafel komen:

• Alles binnen de bestaande muren. Indeling, installaties, keuken, badkamer en afwerking vernieuwd zonder de buitenmaat te wijzigen. Meestal vergunningvrij en de snelste route. Wel de route waarbij u het huis vaak echt uit moet.
• Renovatie plus uitbreiding. Een uitbouw of dakopbouw erbij, gecombineerd met het opknappen van het bestaande deel. Duurder en langer, maar één keer overlast in plaats van twee keer.
• Verduurzaming meenemen nu het toch open ligt. Vloerisolatie, dakisolatie en dikker glas kosten tijdens een renovatie een fractie van wat ze later los kosten, simpelweg omdat de vloer er al uit is en de steiger er al staat. Wie dit uitstelt, betaalt twee keer voor hetzelfde werk.
• Casco opleveren of sleutelklaar. U kunt kiezen om zelf te schilderen en de vloeren te leggen. Dat scheelt geld en kost u avonden. Wij leggen precies vast waar onze scope ophoudt, want daar ontstaat anders de discussie.

Onze vuistregel is kort: wat straks onder of achter iets anders verdwijnt, doet u nu. Leidingen, isolatie, constructiewerk. Wat zichtbaar blijft en los te vervangen is, mag wachten tot het budget weer op peil is. Een vloer legt u over vijf jaar net zo makkelijk. Een leiding in een dichtgestucte muur niet.

Welke losse onderdelen zitten er in zo'n verbouwing?

Een totaalrenovatie is een optelsom van werk dat wij ook los uitvoeren. Wilt u over een specifiek onderdeel doorlezen, met de bijbehorende prijzen en valkuilen, dan staat dat hier:

• Cinewall & stucwerk
• Badkamerrenovatie
• Zolder verbouwen
• Dakopbouw
• Stucwerk
• Aanbouw & uitbouw
• Dakkapel plaatsen
• Keukenrenovatie
• Kelder & souterrain
• Verduurzaming & isolatie
• Gevelrenovatie
• Vloeren leggen
• Schilderwerk
• Kozijnen vervangen
• Toiletrenovatie
• Jaren-30 renovatie
• Monumentaal renoveren

Vragen die wij krijgen over een totaalrenovatie

Wat kost een algehele verbouwing in 2026?

Richtprijs voor een complete renovatie binnen de bestaande muren: 800 tot 1.500 euro per vierkante meter, prijspeil 2026. Een woning van honderd vierkante meter komt daarmee op 80.000 tot 150.000 euro. Onderin die marge zit een nette opknapbeurt met behoud van de indeling en met standaardafwerking. Bovenin zit een woning die tot op het casco is teruggebracht, met nieuwe leidingen, nieuwe indeling en goede isolatie. Uitbreiden komt daarbovenop: reken 2.000 tot 3.000 euro per vierkante meter voor een uitbouw. Wat de prijs in een oud pand het hardst opdrijft, is niet de keuken en niet de badkamer maar het onzichtbare werk: leidingen die vervangen moeten worden, vloeren die niet vlak zijn, en constructiewerk voor doorbraken. Houd daarom bovenop de aanneemsom een reserve van tien tot vijftien procent aan. Wie dat niet doet, moet halverwege keuzes maken die hij niet wil maken.

Kan ik in het huis blijven wonen tijdens een totaalrenovatie?

Bij een gedeeltelijke renovatie meestal wel, bij een echte totaalrenovatie meestal niet, en wij zeggen dat liever vooraf dan halverwege. Zodra de leidingen en de elektra door de hele woning vervangen worden, staat u dagen zonder water en zonder stroom. Zodra de vloeren eruit gaan, is er geen verdieping meer die stofvrij te houden is. Mensen die het toch proberen, houden het gemiddeld twee weken vol. Bij een renovatie die zich beperkt tot de begane grond, of die per verdieping wordt uitgevoerd, is blijven wonen wel realistisch. Dan schermen wij per fase af en houden we één badkamer en één kookplek werkend. Dat kost wat extra tijd in de planning maar bespaart u een huurwoning. Wij rekenen die twee scenario's tijdens de opname door, inclusief het verschil in bouwtijd, zodat u een eerlijke vergelijking heeft.

Wat komt er meestal boven water als de muren open gaan?

In vooroorlogse woningen in Den Haag, Delft en Rotterdam komen we vier dingen steeds opnieuw tegen. Ten eerste elektra zonder aarde, soms nog met stoffen omwikkeling, die niet meer voldoet en die u ook niet wilt laten zitten achter nieuw stucwerk. Ten tweede houten vloeren met balkkoppen die in de muur zijn weggerot door vocht, meestal aan de gevelzijde onder een lekkende dakgoot. Ten derde loden of verzinkte waterleiding die is dichtgeslibd. Ten vierde asbest, vooral in vensterbanken, achter cv-ketels en in oude vloerbedekkinglijm. Dat laatste moet door een gecertificeerd bedrijf worden verwijderd en daar zit een wettelijk traject aan vast. Wij benoemen deze posten in de offerte met een bandbreedte in plaats van ze op nul te zetten. Een offerte zonder onvoorziene post in een pand van 1930 is geen scherpe offerte maar een onvolledige.

Is verbouwen in fases goedkoper dan alles in één keer?

Nee, meestal een stuk duurder, ook al voelt het beheersbaarder. De reden is dat u elke keer opnieuw opstartkosten heeft: steiger, container, afzetting, ploeg die zich inwerkt, en telkens weer stof en herstelwerk aan wat u vorig jaar net had afgewerkt. Wie eerst de badkamer doet en twee jaar later de leidingen, breekt het tegelwerk weer open dat er net in zat. Wat wél verstandig kan zijn, is de afwerking uitstellen. De vloer een jaar later leggen, zelf schilderen, de keuken pas plaatsen als het budget weer op peil is. Dat kost niets extra omdat het achteraan in de volgorde zit. Onze vuistregel: alles wat straks onder of achter iets anders verdwijnt, doet u nu. Alles wat zichtbaar blijft en losstaat, kan wachten.

Waarom werken jullie met een vaste prijs in plaats van op regie?

Omdat op regie werken het risico volledig bij u legt. U tekent voor een uurtarief en een schatting, en aan het eind is het aantal uren wat het is geworden. Bij een vaste prijs rekenen wij vooraf uit wat het werk kost, en als het tegenvalt is dat ons probleem. Daar staat tegenover dat wij de scope scherp vastleggen, want een vaste prijs zonder scherpe scope werkt voor niemand. In de offerte staat per onderdeel wat erin zit en wat er niet in zit. Wilt u tijdens de bouw iets veranderen, dan kan dat, maar dan krijgt u eerst een prijs op papier en beslist u zelf. Voor het echt onvoorspelbare deel, zoals herstelwerk in een oude vloer of aan verrot houtwerk, werken we met een bandbreedte die we bij de opname toelichten. Dat is eerlijker dan een laag totaalbedrag waarvan bij voorbaat vaststaat dat het niet gehaald wordt.

Bronnen: eigen projectervaring sinds 2003, CBS (inputprijsindex bouwkosten), Besluit bouwwerken leefomgeving onder de Omgevingswet (vergunningplicht, constructie en isolatie-eisen bij verbouw), Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (opleverdossier en aansprakelijkheid), wettelijke voorschriften voor gecertificeerde asbestverwijdering.