Verbouwen in Rijswijk

Wat kunt u met een Rijswijkse wederopbouwwoning uit 1950 tot 1975?

Het merendeel van de Rijswijkse voorraad komt uit de wederopbouwperiode. Bouwkundig is dat goed nieuws voor wie wil verbouwen. Er zit meestal een spouw in de gevel, en die spouw is in de jaren van bouw vrijwel nooit gevuld. Naisoleren is dan een van de weinige maatregelen die zichzelf binnen een handvol jaren terugverdient. Voorwaarde is dat de spouw breed genoeg is, minimaal 40 tot 50 millimeter, en dat de binnenzijde schoon is. Dat controleert een isolatiebedrijf met een endoscoop door een proefboring.

De vloeren zijn vanaf ongeveer 1955 vaak van beton, in veel gevallen als geprefabriceerde combinatievloer of kanaalplaat. Dat betekent dat een tegelvloer of een gietvloer op de verdieping constructief geen probleem is, en dat vloerverwarming inbouwen kan zonder dat u zich zorgen hoeft te maken over doorbuiging. Wel loopt u bij een betonvloer tegen iets anders aan: leidingen wegwerken kan niet zomaar, want in een kanaalplaat mag u niet ongelimiteerd frezen. Dat gaat via een afwerkvloer erbovenop, en dat kost 5 tot 7 centimeter hoogte.

Het zwakke punt van deze periode zijn de kozijnen en de beglazing. Veel woningen hebben nog enkel glas of de eerste generatie dubbel glas uit de jaren tachtig met een verlopen randafdichting, te herkennen aan de condens tussen de ruiten. Vervangen door HR++ of triple loont, maar houd rekening met de dagmaat: in een systeemgevel zit soms te weinig sponningdiepte voor triple glas, en dan gaat het hele kozijn eruit in plaats van alleen de ruit.

Wat mag u wel en niet in een Rijswijkse portiekflat met een VvE?

Rijswijk heeft veel gestapelde bouw, en bij een appartement bent u geen eigenaar van het gebouw maar van een appartementsrecht. Dat verandert de spelregels. De gevel, het dak, de dragende muren en de vloerconstructie zijn gemeenschappelijk. Uw keuken, uw badkamer en de niet-dragende wanden zijn van u. Alles wat de gemeenschappelijke delen raakt vraagt toestemming van de vergadering van eigenaars.

Het punt waar het in de praktijk over gaat is de vloerafwerking. Bijna elk splitsingsreglement stelt een minimumeis aan de contactgeluidisolatie, uitgedrukt in een Ico-waarde van bijvoorbeeld plus 10 decibel. Een harde vloer zonder deugdelijke ondervloer haalt die eis niet, en dan kan de VvE u verplichten hem eruit te halen. Wij leggen daarom vooraf vast welke opbouw wordt toegepast en wat die opbouw meet, zodat u een papieren onderbouwing hebt als er ooit een buurman klaagt.

Ook de badkamer verplaatsen is in een flat lastiger dan het lijkt. De standleiding zit op een vaste plek en een afvoer heeft afschot nodig, doorgaans 1 tot 2 centimeter per meter. Wilt u het toilet vijf meter verplaatsen, dan moet die vijf tot tien centimeter hoogte ergens vandaan komen. In een flat met 2,50 meter plafondhoogte kan dat nog net, met een verhoogde vloer of een verlaagd plafond. Soms is het antwoord gewoon dat het niet handig is en dat u beter binnen de bestaande schacht blijft.

Verbouwen in RijswijkBuiten: wat is er anders aan recente nieuwbouw?

RijswijkBuiten is grotendeels na 2013 gebouwd en veel woningen daar zijn aardgasvrij opgeleverd, met een warmtepomp of een aansluiting op een warmtenet en met vloerverwarming als enige afgiftesysteem. Dat is comfortabel, maar het maakt verbouwen op één punt gevoelig: in de dekvloer liggen leidingen. Wie in zo'n vloer boort of freest voor een nieuwe wand raakt vroeg of laat een slang. Wij scannen daarom met een vloerverwarmingsdetector voordat er een anker de vloer in gaat.

Verder is de vraag hier zelden isolatie en meestal indeling. Nieuwbouwwoningen zijn compact ingedeeld en de vraag is bijna altijd hetzelfde: de trapkast eruit, de keuken open, een tuinkamer erbij of de zolder tot volwaardige slaapkamer maken. Bij dat laatste komt het bouwbesluitpunt om de hoek kijken: een verblijfsruimte heeft een plafondhoogte van minimaal 2,60 meter nodig bij nieuwbouw en 2,10 meter bij bestaande bouw, en daglicht en ventilatie moeten kloppen. Een vlizotrap volstaat niet als u er officieel wilt slapen.

Let ook op de garantie. Bij een woning van een paar jaar oud kan zelf verbouwen of laten verbouwen invloed hebben op de garantieregeling van de bouwer. Even nakijken voor u begint scheelt discussie achteraf.

Actief in Rijswijk en omgeving

Wij zijn onder meer aan het werk in deze buurten en wijken:

• Oud-Rijswijk
• Te Werve
• Steenvoorde
• Muziekbuurt
• Stationskwartier
• RijswijkBuiten
• Leeuwendaal

Veelgestelde vragen over verbouwen in Rijswijk

Heeft mijn Rijswijkse woning een spouwmuur en kan ik die laten vullen?

Bij een bouwjaar vanaf ongeveer 1930 is de kans groot, en bij de wederopbouwwoningen die het grootste deel van Rijswijk vormen is het bijna standaard. Zekerheid krijgt u met een proefboring van 8 tot 10 millimeter in een voegkruis, waar een endoscoop doorheen gaat. Daarmee ziet u drie dingen: of er een spouw is, hoe breed hij is en of er al iets in zit. Vullen is zinvol vanaf een spouwbreedte van ongeveer 40 tot 50 millimeter en alleen als de spouw schoon en droog is. Zit er bouwafval of specie op de spouwankers, of loopt er water door de spouw naar beneden, dan geeft vullen vochtdoorslag naar de binnenmuur in plaats van een lagere rekening. Reken op 20 tot 35 euro per vierkante meter gevel en op een uitvoering van één dag. Wij combineren dit graag met werk waarvoor toch al een steiger staat, want dan betaalt u de steiger één keer.

Mag ik in mijn appartement in Rijswijk een houten of tegelvloer leggen?

Dat hangt af van uw splitsingsreglement en dat verschilt per VvE. Vrijwel alle reglementen stellen een eis aan de contactgeluidisolatie, vaak uitgedrukt als een Ico-waarde van plus 10 decibel of hoger. Een harde vloer die direct op de betonvloer ligt haalt dat nooit. Met een goede rubber of kurken ondervloer en een vlakke, zwevende opbouw kan het wel, maar het staat of valt met de details: geen enkele harde verbinding met de wand, geen plinten die de vloer klemzetten en geen leidingen die de vloer koppelen aan de constructie. Wij vragen de eis op bij de VvE voordat we de opbouw kiezen, en leveren na afloop de specificatie van de gebruikte ondervloer met de bijbehorende meetwaarde. Dat papier is uw bewijs als een buurman ooit klaagt. Verbouwen zonder die toestemming is risicovol: de VvE kan verwijdering eisen en dan betaalt u het werk twee keer.

Kan ik mijn badkamer in een Rijswijkse flat naar een andere plek verplaatsen?

Technisch kan er veel, maar de standleiding bepaalt de grens. Uw afvoer moet met afschot naar die leiding lopen, doorgaans één tot twee centimeter per meter voor een normale afvoer en met vaste eisen voor een toiletafvoer van 110 millimeter. Verplaatst u het toilet vier meter, dan hebt u aan het eind vier tot acht centimeter hoogteverschil te overbruggen. In een flat met een plafondhoogte van 2,50 meter kan dat met een verhoogde vloerstrook of een ingepakt leidingtracé, maar mooi wordt het zelden. Er bestaan opvoerpompen en vermalers als alternatief, en die werken, alleen zijn ze storingsgevoeliger en maken ze geluid dat in een appartement doordraagt. Ons advies is meestal om binnen de bestaande schacht te blijven en de indeling daaromheen te ontwerpen. Dat scheelt u geld en hoogte, en een hoop gedoe met de VvE, want een nieuwe doorvoer door een gemeenschappelijke vloer is nooit een privékwestie.

Hoe snel kunnen jullie in Rijswijk starten en wat bepaalt de wachttijd?

Rijswijk ligt op ongeveer tien minuten rijden, dus reistijd is hier geen planningsfactor. Wat de startdatum bepaalt is iets anders: of er een vergunning nodig is en of er levertijden in het spel zijn. Zonder vergunning, bijvoorbeeld bij een badkamer of een keuken, kunnen we doorgaans binnen enkele weken inplannen. Komt er een omgevingsvergunning bij kijken, dan geldt de reguliere procedure met een beslistermijn van acht weken en een mogelijke verlenging van zes weken, en daar gaat de tijd voor het maken van de tekeningen en de constructieberekening nog aan vooraf. Bij een uitbouw of dakopbouw is drie tot vier maanden tussen eerste gesprek en eerste schop realistisch. Levertijden op maatwerk, denk aan kozijnen of een stalen pui, lopen daar soms nog overheen. Bij de intake noemen we een startdatum die we ook waar kunnen maken, en niet de datum die het lekkerst klinkt.

Uitgangspunten uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) voor bestaande bouw en verbouw, de reguliere vergunningprocedure onder de Omgevingswet en de gebruikelijke bepalingen over gemeenschappelijke delen en geluidseisen in modelsplitsingsreglementen bij appartementsrechten. Bedragen zijn richtprijzen, prijspeil 2026, inclusief btw.