Verbouwen in Den Haag

Wat betekent een Haagse jaren-30 woning voor uw verbouwplan?

In het overgrote deel van de Haagse vooroorlogse voorraad ligt op de verdiepingen een houten balklaag. Die balken liggen doorgaans hart op hart 60 tot 80 centimeter en overspannen de smalle richting van het huis. Zolang u niets verandert is dat prima. Maar zodra er een gietvloer, een tegelvloer of een zwaar bad bij komt, telt het gewicht op. Een houten vloer die 150 kilo per vierkante meter aankan, veert bij 300 kilo zichtbaar door. Wij meten daarom bij de intake de balkhoogte en de overspanning op, plus de onderlinge afstand van de balken, voordat iemand een badkamer op de eerste verdieping intekent.

De tweede eigenaardigheid is de muur. Een Haags pand van voor 1930 heeft vaak een massieve muur van anderhalfsteens metselwerk, dus zonder spouw. Spouwmuurisolatie is dan simpelweg niet mogelijk, want er is geen spouw. Wat overblijft is voorzetwand aan de binnenkant of isolatie aan de buitenkant, en dat laatste mag in veel Haagse straten niet vanwege het aanzicht.

Een voorzetwand van 80 millimeter kost u aan de binnenkant ruimte. In een kamer van 3,20 meter breed houdt u er 3,04 over. Bij twee buitenmuren merkt u dat. Belangrijker is het vochtgedrag: een massieve muur droogt naar binnen. Zet u daar een dampdichte plaat tegenaan zonder na te denken, dan zit het vocht klem in het metselwerk en krijgt u binnen een paar winters schimmel op de aansluiting met de vloer. Dampopen isolatie met een goed berekende dampremmer is hier geen luxe.

Heb ik in Den Haag een vergunning nodig, en hoe zit het met welstand?

Aan de achterkant van uw woning mag u onder de landelijke regels voor het achtererfgebied een heel eind komen zonder vergunning. De hoofdregel: bij een achtererf tot 100 vierkante meter mag maximaal 50 procent bebouwd worden, en een uitbouw aan het hoofdgebouw tot 4 meter diep valt onder voorwaarden in de vergunningvrije categorie. Klinkt ruim. In de praktijk struikelen Haagse plannen op iets anders: de woning staat in een beschermd stadsgezicht, en dan vervalt een deel van die vrijheid voor alles wat vanaf de openbare weg zichtbaar is.

Den Haag heeft meerdere door het Rijk aangewezen beschermde stadsgezichten. Statenkwartier en Duinoord zijn de bekendste, en ook Archipelbuurt en Willemspark vallen eronder. Woont u daar, dan is een dakkapel aan de voorkant vergunningplichtig en wordt uw plan getoetst aan de welstandsnota. Die nota schrijft in deze gebieden dingen voor over de plaats van de dakkapel op het dakvlak, de afstand tot de dakvoet en het materiaal van de kozijnen. Kunststof kozijnen in een gevel met originele profilering worden er meestal uitgegooid.

Aan de achterkant is de gemeente in de regel soepeler. Een dakkapel op het achterdakvlak is in veel gevallen vergunningvrij, ook in beschermd gebied, mits hij aan de maatvoering voldoet: plat afgedekt, minimaal 50 centimeter onder de nok, minimaal 50 centimeter boven de dakvoet en minimaal 50 centimeter van de zijkanten.

Is er wel een omgevingsvergunning nodig, dan geldt de reguliere procedure met een beslistermijn van acht weken, met een mogelijke verlenging van zes weken. Ga daar bij het plannen van uw verbouwing vanuit. Een aanvraag die in januari de deur uit gaat betekent realistisch gezien starten in april, en dat is met een compleet dossier. Ontbreekt de constructieberekening, dan begint de klok pas te lopen als u die alsnog aanlevert.

Waar zet ik de container en hoe komt materiaal een portiekwoning in?

Dit is de vraag die op papier onbelangrijk lijkt en in de uitvoering de planning maakt of breekt. In grote delen van Den Haag geldt betaald parkeren en is de straat aan één kant vol. Een bouwcontainer op de openbare weg vraagt een objectvergunning van de gemeente. Reken op een doorlooptijd van enkele weken voor de aanvraag en op kosten voor de vergunning plus het reserveren van de parkeervakken. Bij een grotere verbouwing hebt u die ruimte al snel zes tot tien weken nodig.

In sommige smalle straten, denk aan het Zeeheldenkwartier of delen van de Schilderswijk, past een standaard afzetcontainer van 6 kuub niet zonder dat de brandweer klem komt te staan. Dan werken we met kleinere bakken die vaker gewisseld worden, of met big bags op de stoep. Dat kost meer transport, en die kosten horen gewoon in de offerte te staan in plaats van later als meerwerk op te duiken.

Portiekwoningen zijn een verhaal apart. Een woning op de derde verdieping zonder lift betekent dat elke zak stucmortel van 25 kilo naar boven gedragen wordt, en dat een nieuw bad of een keukenblad vaak niet door het trappenhuis past. De draai op de overloop van een Haagse portiekflat is meestal de bottleneck, niet de trapbreedte. In dat geval gaat het spul door het raam met een verhuislift. Dat is een dag huren plus bediening, en het moet vooraf ingepland worden omdat u er de straat mee blokkeert.

Wat kost een verbouwing in Den Haag en hoe lang duurt het?

Richtprijzen, prijspeil 2026, inclusief btw en inclusief onze uitvoering, exclusief sanitair en keukenapparatuur van uw eigen keuze. Een badkamer van 4 tot 6 vierkante meter compleet vernieuwen komt uit tussen 12.000 en 22.000 euro en duurt drie tot vier weken. Een uitbouw van 20 vierkante meter aan de achterkant ligt tussen 40.000 en 60.000 euro en kost, gerekend vanaf de eerste schop, acht tot twaalf weken. Een dakkapel op het achterdakvlak zit tussen 8.000 en 15.000 euro afhankelijk van de breedte.

In vooroorlogse Haagse panden zit boven op die bedragen een reële kans op werk dat u vooraf niet ziet. Rotte balkkoppen in de gevel, een verzakte kruipruimtevloer, een oude gasleiding die niet meer aan de norm voldoet, of asbest in een oude schoorsteenkoker of achter een vensterbank. Bij bouwjaren tot 1994 is een asbestinventarisatie voor sloopwerk verplicht en die kost een paar honderd euro. Dat is geld dat u liever niet uitgeeft, maar het alternatief is een bouw die stilvalt.

Wij zetten daarom bij oudere panden een stelpost in de begroting voor wat pas zichtbaar wordt als de vloer eruit is. Wordt die niet gebruikt, dan gaat hij van de eindafrekening af. Dat is eerlijker dan een scherpe prijs die na drie weken alsnog met tienduizend euro omhoog gaat.

Actief in Den Haag en omgeving

Wij zijn onder meer aan het werk in deze buurten en wijken:

• Statenkwartier
• Bezuidenhout
• Vogelwijk
• Duinoord
• Benoordenhout
• Bomenbuurt
• Mariahoeve
• Ypenburg
• Leidschenveen

Veelgestelde vragen over verbouwen in Den Haag

Kan ik in een Haagse jaren-30 woning zomaar een dragende muur weghalen?

Weghalen kan bijna altijd, maar niet zomaar. In deze panden dragen de langsmuren de houten balklaag en soms ook het dak. Verdwijnt zo'n muur, dan moet een berekende stalen ligger de last overnemen en die ligger heeft aan beide zijden een stevig oplegpunt nodig van meestal 200 tot 250 millimeter op een verzwaard metselwerkblok of een stalen kolom. Een geregistreerd constructeur rekent het profiel uit op basis van de overspanning en de belasting erboven. Dat kost doorgaans 600 tot 1.200 euro aan berekening en tekening, en de doorbraak zelf, inclusief het stutten, het hakwerk, de ligger en de afwerking, komt uit tussen 3.000 en 8.000 euro. Belangrijk in een rijtjeshuis: de muur tussen u en de buren is een gemeenschappelijke bouwmuur. Daar mag u niet zonder overleg in hakken. Wij leggen vooraf met foto's vast hoe de buurmuur erbij staat, want scheurtjes die er al zaten worden anders na de sloop uw probleem.

Waarom kan ik mijn Haagse woning niet gewoon laten naisoleren?

Omdat er in veel gevallen geen spouw is om te vullen. Woningen van voor ongeveer 1930 zijn hier meestal opgetrokken in massief metselwerk, anderhalfsteens of dikker. Een isolatiebedrijf dat belooft de spouw te vullen komt er bij de proefboring achter dat er niets te vullen valt, of erger, hij vult een luchtlaag die geen echte spouw is en dan krijgt u vochtdoorslag. De juiste route is een voorzetwand aan de binnenzijde met een dampopen isolatie en een berekende dampremmende laag, of buitengevelisolatie waar het aanzicht dat toelaat. In een beschermd stadsgezicht is dat laatste doorgaans geen optie. Reken voor binnenisolatie op 100 tot 180 euro per vierkante meter wandoppervlak, inclusief afwerking en het opnieuw plaatsen van radiatoren en stopcontacten. Let op de koudebruggen bij de vloeraansluiting en bij de balkkoppen: precies daar gaat het mis als het slordig wordt uitgevoerd. Isoleren doet u het beste in die volgorde: eerst het dak, dan de vloer, daarna het glas en pas als laatste de gevel.

Hoe lang van tevoren moet ik een container en parkeerplek regelen?

Reken op enkele weken voor de objectvergunning bij de gemeente en houd er rekening mee dat u de parkeervakken apart reserveert en betaalt. In wijken met hoge parkeerdruk kan de gemeente aanvullende eisen stellen aan het tijdstip of de plaats. Wij vragen dit als hoofdaannemer aan en zetten de kosten expliciet in de offerte, zodat u niet achteraf een rekening ziet voor iets waarvan u dacht dat het erbij zat. Past er geen container in de straat, wat in de smalle vooroorlogse buurten voorkomt, dan werken we met kleinere bakken die vaker gewisseld worden of met big bags. Bij een portiekwoning op hoogte plannen we los daarvan een verhuislift in voor het aanvoeren van bad en keukenblad, want die passen zelden om de draai van het trappenhuis. Een liftdag blokkeert de straat, dus die stemmen we af met de buren en waar nodig met de gemeente.

Mag ik in het Statenkwartier of Duinoord een dakkapel plaatsen?

Aan de achterkant meestal wel zonder vergunning, aan de voorkant vrijwel nooit zonder. Deze wijken vallen onder een door het Rijk aangewezen beschermd stadsgezicht. Daardoor vervalt de vergunningvrije status voor wat vanaf de openbare weg zichtbaar is, en toetst de gemeente uw plan aan de welstandsnota. Die nota stelt eisen aan de plaats op het dakvlak, de breedte in verhouding tot de gevel, de afstand tot de nok en de dakvoet, en aan het materiaal. Voor een achterdakkapel geldt de landelijke maatvoering: plat afgedekt, minimaal 50 centimeter onder de nok, minimaal 50 centimeter boven de dakvoet en minimaal 50 centimeter uit de zijkanten. Voldoet u daaraan, dan mag het doorgaans vergunningvrij. Twijfel is hier duur, want een dakkapel die achteraf niet mag moet eraf. Wij checken het adres vooraf via het Omgevingsloket en bij de gemeente voordat er iets besteld wordt.

Regelgeving op basis van de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), de landelijke regels voor vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied en de beslistermijnen van de reguliere procedure. Beschermde stadsgezichten en welstandsbeleid: gemeente Den Haag en de rijksaanwijzingen. Genoemde bedragen zijn richtprijzen, prijspeil 2026, inclusief btw.