Onze werkwijze in vijf stappen

Welke afspraken staan er zwart op wit?

Ruzie over een verbouwing gaat vrijwel nooit over de kwaliteit van het metselwerk. Het gaat over geld dat er ineens bij komt, over een planning die niemand op papier heeft gezet, en over de vraag wie verantwoordelijk is voor de lekkage. Dit zijn de vier afspraken waarmee wij die drie discussies vooraf dichtzetten:

• Eén contractpartij. U tekent één overeenkomst, ook voor het werk van de installatiepartners die wij inschakelen. Gaat er iets lekken, dan is uitzoeken wie dat veroorzaakte onze taak en niet uw bewijslast. Dat scheelt de coördinatie die u anders zelf doet, twintig tot veertig uur bij een badkamer of keuken.
• Meerwerk op papier vóór de uitvoering. Komt er achter een wand iets tevoorschijn, dan legt het werk daar even stil. U krijgt een foto, een uitleg en een bedrag. Pas na uw schriftelijke akkoord gaat de ploeg verder.
• Betalen achter het werk aan. Per afgeronde fase, niet vooruit. De slottermijn van vijf tot tien procent blijft staan tot de restpunten van de opleverlijst weg zijn.
• Een planning die u kunt controleren. Startdatum, aantal werkbare weken en per fase de duur, inclusief de droogtijden die niet te versnellen zijn: een week per centimeter dekvloer, 24 tot 48 uur voor tegellijm, één tot twee weken voordat vers stucwerk geschilderd kan worden. Loopt iets uit, dan hoort u waarom en hoeveel.

Dit zijn ook de vier punten die u bij elke andere aannemer mag nalopen, en dat raden we u aan. Krijgt u een offerte van één regel met één bedrag eronder, vraag dan om de uitsplitsing. Staat er niets in over hoe meerwerk wordt vastgelegd, laat het toevoegen. Die vragen kosten u tien minuten en schelen achteraf een hoop gedoe.

Hoe zit het met garantie en nazorg?

Een verbouwing is niet af op de dag dat de ploeg vertrekt, maar als het werk een winter heeft doorstaan. Daarom loopt de afspraak door na de oplevering, op drie manieren:

Garantie op het werk

De offerte noemt de garantietermijn op ons eigen werk. Op geleverd sanitair, tegels en apparatuur geldt daarnaast de fabrieksgarantie van de leverancier, doorgaans twee tot vijf jaar; die papieren krijgt u bij oplevering mee, samen met de constructieberekening en de meterkastschema's.

Aansprakelijkheid na oplevering

Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen, in werking sinds 1 januari 2024, blijft een aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zichtbaar waren, ook als u het werk heeft goedgekeurd. Dat staat los van wat er in een offerte staat en is niet weg te contracteren.

Nazorg door dezelfde ploeg

Belt u een jaar later over een scheurtje bij de doorbraak of een krimpende kitnaad, dan komt iemand langs die weet hoe het is opgebouwd. Sinds 2003 zijn ruim 350 projecten op deze manier opgeleverd.

Twee dingen die u zelf in de hand heeft en die bij elke aannemer werken. Houd een slottermijn van vijf tot tien procent achter tot de opleverlijst is afgewerkt, want een openstaande factuur is het enige drukmiddel dat u nog heeft. Op een verbouwing van 40.000 euro is dat 2.000 tot 4.000 euro. En bewaar de opleverlijst, de garantiepapieren en de constructieberekening bij elkaar; bij verkoop van de woning is dat het dossier waar de koper naar vraagt.

Vragen over planning, prijs en oplevering

Hoe lang duurt het van eerste contact tot de eerste bouwdag?

Voor een project zonder vergunning zit u meestal op drie tot vier weken. De intake plannen we binnen een week, plan en offerte kosten daarna één tot twee weken, en de startdatum hangt vervolgens af van de bezetting van de ploeg. Zit er een vergunning aan vast, dan verandert de rekensom. Onder de Omgevingswet heeft de gemeente acht weken beslistermijn vanaf een complete aanvraag, met de mogelijkheid die eenmalig met zes weken te verlengen. Daarvoor moet u zelf nog het tekenwerk en waar nodig de constructieberekening klaar hebben, wat twee tot vier weken kost. Voor een dakopbouw of uitbouw boven de vergunningvrije maat bent u dus realistisch drie tot vier maanden bezig voordat de eerste steiger staat. Wij zeggen dat liever meteen dan halverwege. Bent u op een grensgeval, dan vragen we eerst vooroverleg aan bij de gemeente, want dat is sneller dan een geweigerde aanvraag.

Wanneer kan de vaste prijs alsnog veranderen?

In precies twee gevallen, en die noemen we vooraf. Het eerste bent u zelf: wijzigt u tijdens de bouw de tegel, de indeling of de plek van een aansluiting, dan volgt daar een aparte opgave op. Het tweede is wat er achter een wand of onder een vloer tevoorschijn komt en wat op de intake niet zichtbaar was. Denk aan rotte balkkoppen boven een vochtige kruipruimte, bedrading zonder aarde, of loden waterleiding die integraal vervangen moet. In dat geval legt de ploeg het werk op dat punt stil, krijgt u een foto en een uitleg, en gaan we pas verder na uw schriftelijke akkoord op een bedrag. Wat de prijs níet verandert is een inschattingsfout van onze kant. Hebben wij het aantal uren of de hoeveelheid materiaal verkeerd geraamd, dan is dat ons risico. Dat is het hele idee achter een vaste prijs; anders had u net zo goed op nacalculatie kunnen werken.

Wie staat er straks daadwerkelijk in mijn huis?

Het bouwkundige werk doen onze eigen mensen: sloop, ruwbouw, timmerwerk, stucwerk en tegelwerk. Dat zijn dezelfde gezichten door het hele project heen, dus u hoeft niet elke maandag opnieuw uit te leggen waar de deur komt. Voor werk dat wettelijk een erkenning vereist, schakelen we vaste partners in. Gas- en elektrawerk mag alleen door gecertificeerde bedrijven worden uitgevoerd en afgemeld, en een constructieberekening moet komen van iemand die daarvoor is opgeleid en daarop aansprakelijk is. Die partijen plannen wij in en die betaalt u via ons; u sluit geen aparte contracten. Wat dat praktisch oplevert is de afwezigheid van wachtdagen. De klassieke vertraging bij een badkamer is de tegelzetter die niet kan beginnen omdat de loodgieter pas volgende week kan, en dat probleem bestaat niet als het over onze eigen agenda gaat.

Wat gebeurt er bij de oplevering en in het jaar daarna?

Bij oplevering lopen we samen door de woning, ruimte voor ruimte, en zetten we alles wat nog niet klopt op een opleverlijst met een datum erbij. Dat kunnen kleine dingen zijn: een deur die aanloopt, een plint die nog moet, een schakelaar die scheef zit. Die punten gaan weg voordat de slottermijn loopt, want dat is precies waarvoor u die achterhoudt. Bij oplevering krijgt u de garantiepapieren van sanitair en materialen mee, plus waar van toepassing de constructieberekening en de meterkastschema's. In het eerste jaar zijn twee dingen normaal en geen gebrek: kitnaden krimpen en haarscheurtjes verschijnen bij nieuwe aansluitingen, omdat de constructie zich zet. Die werken we bij in de nazorg. Verschijnt er iets wat wél een gebrek is, dan blijft de aannemer daarvoor aansprakelijk als het bij oplevering niet zichtbaar was; dat is sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wettelijk geregeld.

Bronnen: eigen projectervaring sinds 2003 met ruim 350 opgeleverde projecten, Omgevingswet (beslistermijn van acht weken met verlenging van zes weken, zes maanden bij de uitgebreide procedure), Besluit bouwwerken leefomgeving (constructieve, isolatie- en ventilatie-eisen bij verbouw), Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (aansprakelijkheid voor verborgen gebreken na oplevering, in werking sinds 1 januari 2024), Burgerlijk Wetboek boek 7 titel 12 (aanneming van werk, meerwerk en oplevering), CBS inputprijsindex bouwkosten (bouwkosten 2024: gemiddeld 2,7 procent gestegen). Bedragen zijn richtprijzen, prijspeil 2026, inclusief btw.