Wat kost een verbouwing in 2026?

Wat krijgt u voor 40.000, voor 70.000 en voor 110.000 euro?

De niveaus hieronder gaan uit van een begane grond van ongeveer 60 vierkante meter in een woning van voor 1975. Kleiner oppervlak betekent een lager totaal, maar de prijs per vierkante meter loopt dan juist iets op: opstartkosten en de eerste dagen van een ploeg zijn er altijd, hoe klein de klus ook is.

Richtprijzen per onderdeel van een verbouwing (prijspeil 2026, inclusief btw)

Richtprijzen ter indicatie, prijspeil 2026. De exacte prijs volgt na een gratis opname op locatie en leggen wij vast in een gespecificeerde vaste prijs.

Waar gaat het geld heen bij een verbouwing?

Veel mensen denken dat een verbouwing vooral materiaal is. Dat klopt niet. Bij een gemiddelde renovatie zit ruwweg de helft van het bedrag in mensuren.

Arbeid, ongeveer 45 tot 55 procent

Slopen, afvoeren, timmeren, stuken, tegelen, schilderen. Een vakman kost tussen 55 en 80 euro per uur exclusief btw, en daar zitten werkgeverslasten, materieel, verzekering, reistijd al in. Bij een renovatie van 60 vierkante meter gaan er al snel 500 tot 900 manuren in.

Materiaal, ongeveer 25 tot 35 procent

Gips, hout, cement, tegels, verf, vloer, deuren. Dit is het deel waar uw eigen keuzes het hardst doorwerken: tussen een standaard tegel en een grootformaat keramische tegel zit een factor drie in materiaalprijs, terwijl de arbeid ongeveer gelijk blijft of zelfs stijgt.

Installatiewerk, ongeveer 15 tot 25 procent

Elektra, water, afvoer, cv, ventilatie. Vaak onderschat omdat u er na oplevering niets van ziet. Wel de post waar bij een oud pand de meeste tegenvallers zitten, want leidingwerk uit de jaren zestig voldoet zelden nog aan de huidige eisen.

Voorbereiding en coördinatie, ongeveer 5 tot 10 procent

Opname, werkomschrijving, constructeur, vergunningaanvraag, planning, plus de dagelijkse aansturing op de bouw. Bij een vaste prijs zit dit verwerkt in het totaal in plaats van als losse post op de rekening.

Dat arbeid het grootste deel is, verklaart waarom een goedkopere tegel de eindprijs minder verlaagt dan u hoopt. Het verklaart ook waarom werk combineren loont: staat de ploeg er toch, dan kost de tweede kamer minder per vierkante meter dan de eerste.

Wat kosten losse keuzes extra bij een renovatie?

Welke omstandigheden maken uw verbouwing duurder dan de richtprijs?

Bouwjaar voor 1940

Houten balklagen, geen spouwmuur, geen fundering op palen bij sommige panden. Er komt vrijwel altijd herstelwerk bij dat u vooraf niet ziet.

Bereikbaarheid

Een tussenwoning in een smalle straat zonder laad- en losplek kost meer sjouwuren dan een woning met een oprit. In het centrum van Den Haag betaalt u bovendien voor een containerplek en soms voor het afzetten van parkeervakken.

Bewoond verbouwen

Werken terwijl u er woont betekent elke dag stofwanden zetten en opruimen, en fasegewijs werken. Reken op tien tot twintig procent meer uren dan bij een lege woning.

Constructieve ingrepen

Zodra er een balk of een dragende wand aan te pas komt, komt er een constructeur bij, plus stempelwerk en zwaarder materiaal.

Afwerkniveau

Het verschil tussen behangklaar en spuitwerk op vlakke wanden is een kwestie van uren, niet van materiaal. Strak kost tijd.

Vergunningplicht

Leges, tekenwerk, plus een doorlooptijd van doorgaans acht weken voor een reguliere procedure. Dat is geen kostenpost in de bouw zelf, maar wel in uw planning.

Welke tegenvallers komen in oude panden boven water?

Het pand bepaalt hoe groot het risico is. In een woning uit 2005 valt weinig te ontdekken. In een jaren-30 woning haalt u de vloer eruit en kijkt u tegen dingen aan die niemand had kunnen zien.

• Verrotte balkkoppen. Waar houten balken in de buitenmuur liggen, trekt vocht erin. Het herstellen van enkele balkkoppen kost 250 tot 600 euro per stuk, een hele balklaag vervangen loopt in de tienduizenden.
• Asbest. Tot 1994 zat asbest in vinylzeil met viltrug, in leidingisolatie, in schoorsteenkanalen en in board achter de cv. Een inventarisatie kost 400 tot 800 euro, sanering door een gecertificeerd bedrijf begint rond 800 euro voor een kleine bron en loopt bij een hele vloerbedekking op naar enkele duizenden.
• Elektra zonder aarde. Katoen- of loodgeïsoleerde bedrading en groepenkasten zonder aardlekschakelaar mag u niet laten zitten zodra u erin werkt. Vernieuwen van een woonlaag: 4.500 tot 8.000 euro.
• Loden of verzinkte waterleiding. Verzinkt staal dichtslibt van binnen en lood hoort er niet meer in. Vervangen naar de meterkast kost 1.200 tot 3.000 euro.
• Scheve en holle vloeren. Zakking van een tot drie centimeter over een kamer is normaal in oude panden. Egaliseren kost 25 tot 45 euro per vierkante meter, bij grotere hoogteverschillen komt er een gebonden zandcementvloer overheen.
• Verzakte fundering. Zichtbaar aan scheuren die schuin door metselwerk lopen en klemmende deuren. Onderzoek kost 1.500 tot 3.000 euro, funderingsherstel is een eigen traject van tienduizenden euro's en valt buiten een gewone verbouwing.

Verstandige buffer: houd bij een woning van na 1990 vijf procent van de aanneemsom achter de hand, bij bouwjaar 1945 tot 1990 tien procent, en bij een vooroorlogs pand vijftien procent. Bij een verbouwing van 70.000 euro in een jaren-30 woning is dat dus ruim 10.000 euro die u niet in de afwerking steekt. Gebruikt u hem niet, dan heeft u geld over voor de tuin.

Rekenvoorbeeld: begane grond van 60 vierkante meter opnieuw indelen

Een jaren-30 tussenwoning, begane grond van 60 vierkante meter. De keuken gaat open naar de woonkamer, er komt vloerverwarming in en de elektra wordt vernieuwd.

De opbouw: sloop en afvoer 3.200 euro. Muurdoorbraak met stalen balk 5.500 euro. Elektra vernieuwen inclusief groepenkast 6.500 euro. Water en afvoer verleggen 2.400 euro. Zandcementvloer met vloerverwarming, 60 vierkante meter, 7.800 euro. Stuc- en schilderwerk 8.900 euro. Vloerafwerking in standaard uitvoering 4.200 euro. Binnendeuren en timmerwerk 3.100 euro. Bouwplaats, coördinatie plus oplevering 4.400 euro.

Samen circa 46.000 euro inclusief btw voor het bouwkundige werk, zonder keuken en zonder apparatuur. Kiest u voor grootformaat tegels in plaats van de standaard vloer en voor spuitwerk in plaats van rolwerk, dan komt daar ongeveer 8.000 euro bij. Houdt u de tien procent buffer aan die bij dit bouwjaar hoort, dan reserveert u nog eens 4.600 euro voor wat er onder de vloer vandaan komt.

Dit is een rekenvoorbeeld om uw budget te ijken, geen offerte. Wat er werkelijk uitkomt, zien wij pas bij de opname. Daarna staat het bedrag vast en verandert het alleen als u zelf iets wijzigt.

Vragen over het budget van een verbouwing

Hoeveel buffer moet ik aanhouden bovenop de aanneemsom?

Dat hangt af van het bouwjaar. In een woning van na 1990 zit weinig verrassing: vijf procent van de aanneemsom is genoeg. Voor bouwjaren tussen 1945 en 1990 houdt u beter tien procent aan, want daar komt u verouderde elektra en dichtgeslibde verzinkte leidingen tegen. Bij een vooroorlogs pand adviseren wij vijftien procent, en dat is geen slag in de lucht: houten balklagen, ontbrekende isolatie, asbest in oud vloerzeil en zakking van de vloer zijn daar eerder regel dan uitzondering. Bij een aanneemsom van 70.000 euro betekent vijftien procent ruim 10.000 euro die u apart houdt. Belangrijk verschil met meerwerk: die buffer is niet iets wat wij automatisch opmaken. Bij een vaste prijs staat het afgesproken werk vast. De buffer is er voor wat er achter een muur of onder een vloer vandaan komt en wat niemand vooraf kon zien. Blijft het pand meevallen, dan houdt u het geld gewoon in uw zak.

Is het goedkoper om een verbouwing in fases te doen?

Per fase is het goedkoper voor uw portemonnee op dat moment, maar in totaal betaalt u meer. Elke fase heeft eigen opstartkosten: de ploeg moet komen, er moet materieel staan, er komt weer een container, en alles moet opnieuw stofdicht worden afgeschermd. Reken op vijf tot tien procent extra per extra fase. Daar staat tegenover dat u het werk over meerdere jaren spreidt en tussendoor kunt sparen. Er is één harde volgorde die u niet mag omdraaien: alles wat achter afwerking verdwijnt, gaat eerst. Leidingwerk, elektra, isolatie: die doet u in de fase waarin de vloer of de wand toch open ligt, ook als u die ruimte pas later inricht. Nieuw stucwerk openhakken voor een vergeten leiding is de duurste manier om aan een stopcontact te komen. Wij tekenen bij de opname de fasering uit, zodat de volgorde klopt en u niet twee keer voor hetzelfde werk betaalt.

Verlagen subsidies mijn verbouwkosten echt?

Voor het isolatie- en installatiedeel wel, voor het bouwkundige deel niet. De landelijke ISDE-regeling van RVO vergoedt isolatiemaatregelen en warmtepompen, met als voorwaarde meestal dat u twee of meer maatregelen combineert. Bedragen en voorwaarden stelt de overheid per jaar opnieuw vast, dus wij noemen hier geen vast bedrag: kijk op rvo.nl wat er op het moment van uw aanvraag geldt. Wat een uitbouw, een nieuwe keuken of nieuw stucwerk kost, valt buiten elke subsidie. Naast ISDE bieden sommige gemeenten een duurzaamheidslening tegen een laag rentepercentage; in Den Haag loopt dat via het Nationaal Warmtefonds. Praktisch advies: laat de isolatie meelopen met het werk dat u toch al doet. Ligt de vloer eruit, dan is vloerisolatie vrijwel gratis in arbeid. Los ingekocht kost dezelfde isolatie u het dubbele, omdat er dan alleen voor die klus een ploeg moet komen. Wij leveren de facturen en opleverdocumenten die u voor de aanvraag nodig heeft.

Richtprijzen op basis van marktconforme uurtarieven en materiaalprijzen voor Zuid-Holland, prijspeil 2026, inclusief 21 procent btw. Regelgeving: Besluit bouwwerken leefomgeving en de Omgevingswet. Subsidievoorwaarden: ISDE via RVO (rvo.nl). Asbestregels: Arbeidsomstandighedenbesluit hoofdstuk 4, afdeling 5.