Vergunningvrij bouwen

Hoeveel mag ik vergunningvrij bijbouwen in mijn achtertuin?

Er geldt een staffel op het bebouwingsgebied, dus het achtererfgebied plus de bestaande uitbreidingen daarop. Tot 100 vierkante meter bebouwingsgebied mag u de helft bebouwen. Tussen 100 en 300 vierkante meter komt daar 20 procent bij van het deel boven de 100. Boven de 300 vierkante meter geldt nog eens 10 procent van het meerdere, tot een maximum van 150 vierkante meter aan vergunningvrije bijbehorende bouwwerken. Een kleine stadstuin van 60 vierkante meter geeft u dus 30 vierkante meter, en daar telt de schuur die er al staat gewoon in mee.

Voor de uitbouw aan de achtergevel geldt daarbovenop een maximale diepte van vier meter, gemeten vanaf de oorspronkelijke achtergevel. Zit u tussen 2,5 en 4 meter diep, dan mag de bouwhoogte niet meer zijn dan de hoogte van de eerste verdiepingsvloer plus 0,3 meter, met een absoluut maximum van vijf meter. Een bijgebouw dat losstaat mag maximaal drie meter hoog zijn. Staat het binnen vier meter van de woning, dan gelden weer de regels voor bijbehorende bouwwerken.

Eén valkuil die veel geld kost: bij een bijgebouw met een verblijfsfunctie, dus een tuinkamer of kantoortje waar u langere tijd verblijft, gelden aanvullende eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving voor isolatie, ventilatie en daglicht. Een berging mag koud en donker zijn, een werkkamer niet. Bouw dus geen schuur en noem hem daarna kantoor.

Mag een dakkapel of een interne verbouwing zonder vergunning?

Een dakkapel op het achterdakvlak mag vergunningvrij als hij aan alle voorwaarden tegelijk voldoet. Plat afgedekt, maximaal 1,75 meter hoog gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minimaal 0,5 meter onder de nok, minimaal 0,5 meter boven de dakvoet en minimaal 0,5 meter vrij aan beide zijkanten. Aan de voorkant, of aan een dakvlak dat naar de openbare weg is gekeerd, kan het niet vergunningvrij. Dan gaat u aanvragen en toetst de gemeente aan welstand, meestal via een vastgestelde dakkapellenrichtlijn met een voorgeschreven vorm.

Binnen is de ruimte groter. Een niet-dragende wand verplaatsen, een keuken vervangen, een badkamer vernieuwen, een zolder afwerken: allemaal zonder vergunning, zolang het aanzicht en de draagconstructie hetzelfde blijven. Verandert de brandcompartimentering, bijvoorbeeld bij een woning die u splitst of bij een vluchtroute die u wijzigt, dan wordt het wél vergunningplichtig.

Een dragende muur doorbreken is meestal vergunningvrij, en dat wordt door doe-het-zelvers stelselmatig verkeerd gelezen als 'dus mag ik het zelf'. De constructieve eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving blijven staan. U heeft een constructieberekening nodig en een ligger die op berekende oplegpunten rust. Vergunningvrij betekent alleen dat de gemeente uw tekening niet vooraf hoeft te zien.

Waarom vervalt vergunningvrij bouwen bij monumenten?

Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument gelden de vergunningvrije regels vrijwel niet meer. De bescherming zit namelijk in het pand zelf, dus ook in het interieur, de kapconstructie en het materiaalgebruik. Een tussenmuur weghalen kan bij een monument vergunningplichtig zijn, ook als diezelfde ingreep in het huis ernaast helemaal vrij is.

In een beschermd stadsgezicht is het onderscheid subtieler. Uw pand hoeft dan geen monument te zijn, maar het straatbeeld is beschermd. Daardoor is het vervangen van kozijnen in de voorgevel, het aanpassen van het voordakvlak of het wijzigen van de gevelindeling vergunningplichtig, terwijl u achter het huis nog wel gewoon vergunningvrij kunt bouwen. Voor Den Haag, Delft en Leiden geldt dit voor grote aaneengesloten gebieden, niet voor een handvol losse panden.

Veelgestelde vragen over vergunningvrij bouwen

Geldt vergunningvrij bouwen ook voor monumenten?

Nee. Bij een rijksmonument of gemeentelijk monument vervalt de vergunningvrije ruimte grotendeels, ook voor werk aan de binnenkant. Dat verrast mensen, want bij een gewoon huis mag u een tussenmuur weghalen of een plafond verlagen zonder iets aan te vragen. Bij een monument is de bescherming juist ook op het interieur gericht: schouwen, stucplafonds met ornamenten, paneeldeuren, de originele trap en de kapconstructie tellen mee als monumentale waarde. Voor die ingrepen heeft u een omgevingsvergunning voor een monumentenactiviteit nodig, en die wordt inhoudelijk beoordeeld, niet alleen op vorm. In een beschermd stadsgezicht ligt het anders: daar is het straatbeeld beschermd en niet het pand, dus de voorgevel, de kozijnen en het voordakvlak zijn vergunningplichtig terwijl u achter het huis nog gewoon vergunningvrij mag bouwen. Kijk daarom altijd twee dingen na: de status van uw pand én de status van uw gebied.

Mag mijn buurman bezwaar maken tegen vergunningvrij werk?

Formeel niet, want er is geen vergunning en dus geen procedure waartegen bezwaar mogelijk is. Toch is de buurman niet machteloos. Het burenrecht uit boek 5 van het Burgerlijk Wetboek staat los van het bouwrecht en blijft gewoon gelden. Zo mag u binnen twee meter van de erfgrens geen ramen, balkons of terrassen maken die uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij die buurman toestemming geeft. Uw bouwwerk mag verder geen hemelwater op het naburige erf laten lopen. Een buurman kan daarop naar de civiele rechter stappen, en die kan aanpassing of afbraak opleggen, ongeacht wat het bouwrecht toestaat. Daarnaast heeft u bij bouwen op de erfgrens praktisch zijn medewerking nodig, alleen al om te kunnen metselen en afwerken. Onze ervaring: een gesprek vooraf met de tekening op tafel voorkomt vrijwel alle ellende, en kost een halfuur.

Hoe controleer ik zeker of mijn plan vergunningvrij is?

Doe de vergunningcheck op het landelijke Omgevingsloket. U vult uw adres in en beschrijft de ingreep, en u krijgt een indicatie plus de regels uit het omgevingsplan die voor uw perceel gelden. Dat is een goed startpunt, maar het is een indicatie en geen besluit. Zit u op een grensgeval, bijvoorbeeld een uitbouw van precies vier meter, een hoekwoning waar de erfgrens onduidelijk is of een dakkapel op een schuin dakvlak dat deels naar de straat wijst, vraag dan de gemeente om vooroverleg of dien een conceptverzoek in. Dat kost weinig en levert een schriftelijk standpunt op waar u naar kunt verwijzen. Trek daarnaast uw eigen kadastrale gegevens na, want de oorspronkelijke achtergevel van de woning is het meetpunt, niet de gevel zoals die er nu staat. Staat er al een uitbouw uit de jaren negentig, dan is uw vergunningvrije ruimte grotendeels al opgebruikt.

Bronnen: Omgevingswet, Besluit bouwwerken leefomgeving (vergunningvrije bouwwerken, achtererfgebied en bebouwingsgebied), Burgerlijk Wetboek boek 5 (burenrecht, artikel 50 over vensters en balkons), landelijk Omgevingsloket.